Kisekiの家家

許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事

作者： 許哲瑝

出版社： 知遠文化事業有限公司

ISBN： 978-986-995-182-1

(圖片來源：Taaze)

有土斯有財。在華人的觀念裡根深蒂固的是：買房。有沒有房除了關乎心中的安全感，更多的是旁人對你的目光。

在閱讀此書時，習慣性地去搜尋作者的名稱，看看是否有其他有趣的書可以列入下篇文的主角。沒想到，沒搜還好，一搜驚為天人！小編一直有買房產雜誌及租屋雜誌的習慣，先前小編讀過的一本雜誌竟也有許代書的身影。強大的許代書真的是房產領域的專家，若大家有興趣，下次再來介紹一下那本雜誌～本書除了帶給大家寶貴的房地產知識，也附上了「買賣契約書範本」及「謄本範例」，讓大家見識一下平常的我們較少會接觸到的文件。

現在就讓我們進入正題，看看這本書帶給大家什麼樣的知識與智慧～

許多人房貸一揹就是20、30年，在購買前做足功課，關乎著辛苦錢是否可以真正花在刀口上、是否可以真正發揮最大價值。以下為買房前之必作功課：

1.確認房屋大小、坪數

判斷基準：家庭人口數

2.衡量自身收入及自備款

自備款一般為買賣總價之兩成。

另外亦有：

買房：稅金、規費(取決於貸款金額，一般約2~3萬元)、代書費(一般為2~3萬)、仲介服務費(約為成交價之1~2%)

入住：裝潢費、家具與家電費

3.選定房子的區域、地段

「買房最重要的是地段，第二重要的也是地段，第三種要的還是地段。」

此句話適用對象以投資客為主，如為自用，可以自身需求為主要考量。

4.中古屋、新成屋、預售屋哪個好？

三種房屋各有各的好處，至於喜歡哪個就得由自己評估了。

銷售地點：

功課做完，真正要看屋許代書也有以下建議：

第一步.看沒辦法改變的部分(EX.周遭環境、生活機能等)

第二步.看改變需要花很大功夫的部分(EX.格局、壁癌、採光等)

最後.喜歡就好

在決定好物件之後，就是買賣過戶流程簽訂的開始，流程分成四大區塊：

第一、簽約(買方：一成簽約金；賣方：權狀及印鑑證明)

第二、備證用印(買方：辦理貸款；賣方：公契用印)

第三、完稅(買方：支付第二程款項及繳納稅金；賣方：繳納稅金)

第四、交屋(買方：貸款撥款及確認屋況；賣方：確認款項及稅金等費用分算)

在跑完流程之後會遇到的是土地謄本的閱讀以及稅制的了解，以下簡介出書中兩部分的重點和大家分享。

˙地籍謄本

依資訊揭露程度分三類

第一類：將所有權人姓名、ID、戶籍地完整揭露(如需要調閱需有所有權人的ID)

第二類：一般普羅大眾可以調閱

第三類：實用性最小，可忽略

  建物或土地標示部

土地謄本的標示部使用分區為空白：該土地為都市計畫範圍內的土地，為都市區

                                  有特別註明：該地屬於非都市土地

(如想查詢都市土地的使用分區，調閱都市計畫圖：地籍圖資網路便民服務系統)

在面積下方有一行字「公告土地現值」：調閱謄本當年度的公告土地現值(公告土地現值一年調整一次並公告)，用來計算「土地增值稅」使用

  建物或土地所有權部

所有權部的標示日期及登記原因較為重要；會影響賣屋時綜所稅申報制度，以及了解所有權人如何取得該標的物。

「原因發生日期」及「登記日期」：前者為原因事實發生之日，後者為地政機關完成登記移轉之日(土地登記規則裡有明文規定各項原因發生後要在一定期限內完成登記 EX.一般案件為一個月內、繼承登記為六個月內)

權力範圍下方之「權狀字號」：提供代書於簽約時比對賣方所交付之權狀，確認是否為正確的權狀

其他登記事項：如有被查封、假扣押、預告登記或其他限制登記等，都會在此呈現；簡單的說為債權人為保全債權限制所有權人權利的登記

土地所有權部「當其申報地價」：為課徵「地價稅」使用，原則上每兩年調整一次，但由政府視情況定之

前次移轉現值或原規定地價：計算土增稅時採用的原始取得時間點之土地公告現值

歷次取得權力範圍：如果標的物為所有權人分次取得，則一一列示於此

 建物或土地他項權利部(所有權以外的其他權利)

抵押權為此處最常見，一般借款人(債務人)和抵押人(擔保物提供人)為同一人，但也有可能不同人(EX.先生買太太名字等)，可在此處觀察出來。

關於「抵押權」的相關重點：

一、抵押權設定後塗銷前，所有權人可將標的物買賣等移轉，抵押權會跟著房子一同移轉。

二、只要是債權人取得執行名義，都可以對債務人的不動產申請強制執行，抵押權人僅是有優先受償權，非為唯一可申請強制執行之人。

三、債務清償後，債權人須主動申請塗銷，抵押權才會消失。

四、若沒特別註明抵押權之年利率，國稅局會以法定年利率5%計算利息，課入抵押權人之所得稅。

五、有些私人借貸公司放款時會故意將抵押權設定金額拉高，使其他銀行認為此標的已無再借貸的空間，迫使屋主只能繼續在此間借款，以收取高額利息和費用。

˙不動產相關稅金

 兩大類：

持有期間：房屋稅、地價稅(兩者皆屬於財產稅)

移轉產生：契稅、印花稅、土地增值稅、房地合一稅

 房屋稅(應納稅額=房屋課稅現值X稅率)

課稅標的：附著於土地之各種房屋以及「有關增加該房屋使用價值之建築物」

課稅標準：依房屋評定現值課徵(房屋評定現值會因折舊而逐年降低。如房屋均作為住家使用，且房屋評定現值遞減到102,000元以下，即可免徵)

稅率：由直轄市及縣(市)政府在規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率

繳納期間：每年5/1~5/30

計算期間：前一年7/1~當年6/30

不動產移轉稅額計算：買賣雙方分算，依據交屋日按天數計算各自應負擔金額。切算完畢即無屋主應納稅額，買方下期稅單為訂定契約的上月起算

注意：

1.增建部分依法申報稅及繳納房屋稅，該增建部分依然是違章建築，要使增建部分變合法，要透過建築法規依法變更使用執照。

2.房屋如無特別做公司登記或出租營業用，房屋稅本身即為住家用稅率，無須另外申請

 地價稅

課稅標的：已規定地價之土地(除課徵田賦者外)

課稅標準：採用累進稅率計算，即將納稅義務人名下土地的地價全部加總，看看有沒有超過累進起點地價，再依照相對稅率計算

稅率：分「一般用地稅率」及「特別稅率」

一般用地稅率-基本稅率為千分之10(超過累進稅率部分依規定往上對照增加)

特別稅率-自用住宅屬於此，稅率千分之2

(自用住宅申請規定：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設立戶籍，且土地所有權人或其配偶及未成年受扶養親屬以一處為限)

繳納期間：11/1~11/30

計算期間：1/1~12/31

不動產移轉稅額計算：每年8/31為納稅義務基準日，即當天的土地所有權人是誰，納稅義務人即是誰。分算時即以該年誰收到稅單就由相對人補貼稅金

注意：

1.每次移轉後，必須由所有權人主動提出申請(每年9/22前)，經稅捐稽徵處審核通過，才可變成自用住宅用地稅率

  契稅(契稅稅額=核定契價X稅率)

課稅標的：房屋因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而依法取得所有權移轉時，取得權利人依照契價向稅捐稽徵機關申報繳納之稅金

課稅標準：核定契價依房屋評定現值帶入公式計算而得。公契(公家機關用之契約書)上面之國字大寫金額即為契價

稅率：依不同取得方式而有不同，買賣為6%

注意：

1.在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅

  印花稅

課稅標的：1.銀錢收據2.買賣動產契據3.承攬契據4.典賣、讓受及分割不動產契據

課稅標準：僅印花稅法規定之應稅憑證才需繳納(以上四種)

稅率：各項收據不同；4.為按金額千分之1

注意：

1.「買方」負擔的印花稅為：建物移轉公契、土地移轉公契、代書費用收據

2. 稅收歸屬地方政府

  登記規費(到地政事務所辦理登記時計收)

有四種：

1.登記費：為土地及建物權利變更登記，應由權利人按「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」之千分之1繳納

(「建物所有權第一次登記」及「土地總登記」為按權利價值或申報地價千分之2計收)

2.書狀費：所有權狀、他項權利證明書，一張80元

3.工本費：登記簿謄本、地籍圖謄本、其它以電腦列印之資料，一張20元

4.閱覽費：一般民眾或當事人申請閱覽、抄錄、攝影登記簿或其附件或其他資料等，一個案件75元，如有影印費用另計

注意：

1.抵押權的設定登記，依設定金額的千分之1計算。即和銀行貸款的設定金額越高，規費也越高

2.買方負擔

  土地增值稅(唯一以賣方為納稅義務人)

課稅標的：土地所有權人持有期間土地的漲幅

課稅標準：分為「一般稅率」及「自用稅率」；其中自用稅率亦分「一生一次」及「一生一屋」

稅率：兩者可差一倍；由於較複雜，可善用「財政部稅務入口網」之試算資源

注意：

1. 「免徵」和「暫不課徵」之差異

2. 善用「土地增值稅重購退稅」

  房地合一稅

課稅標的：賣房獲利-成本+持有時間=應納稅金；如為賠錢賣，雖無須繳稅，仍要申報

課稅標準：105年1月1日以後取得之房屋，將來於賣出時則是用此稅制

1.舊制(屋主取得不動產時間點於105年1月1日前)-

於5月申報綜所稅時，一併將售屋所得併入申報

2.新制-

過戶完成30日內向戶籍所在地國稅局申報房地合一稅

稅率：

1.在中華民國境內居住：

(1)持有1Y以下：45%

(2)持有2Y以下1Y以上：35%

(3)持有10Y以下2Y以上：20%

(4)持有10Y以上：15%

2.不在中華民國境內居住：

(1)持有1Y以下：45%

(2)持有1Y以上：35%

注意：

1.與「土地增值稅」都須繳納

2.具「自用住宅稅率」及「重購退稅」兩種節稅方式，且若兩者皆符合，可同時使用

除了上述的實用小知識外，作者亦在書中教導我們如何尋找房貸的銀行，以及如何以最合適的方式將不動產轉移給下一代。

不動產的擁有與移轉，是大部分的我們人生中都會想要遇到的課題，如何在遇到之前先行研究、遇到之時從容以對，即考驗著我們事前功課的準備。許代書的這本書，讓小編對不動產的世界有更多認識，也建議大家有時間可以找來讀讀～

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